Dacă vrei să cumperi un apartament aflat încă în construcție, promisiunea de vânzare-cumpărare nu mai poate fi tratată ca o simplă formalitate. Legea nr. 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, impune încheierea actului la notar și înscrierea lui în Cartea Funciară.

Un caz semnalat recent arată riscurile la care te poți expune atunci când dezvoltatorul refuză această procedură. În locul notării, acesta propunea o declarație pe propria răspundere prin care susținea că va respecta prevederile legale, însă banca, juristul și notarul consultați au considerat că antecontractul conținea clauze abuzive, iar creditul ipotecar nu putea fi aprobat.

Ce impune Legea Nordis

Actul normativ a fost adoptat după scandalul Nordis, compania de dezvoltare imobiliară acuzată de o fraudă de amploare în legătură cu proiectul rezidențial și hotelier Nordis Mamaia. Legea a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025 și a modificat regulile aplicabile locuințelor care nu sunt încă finalizate.

Promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare sau promisiunea bilaterală pentru o locuință individuală viitoare ori pentru o unitate dintr-un condominiu aflat în proiect trebuie încheiată în formă autentică. Asta înseamnă că documentul trebuie semnat la notar, nu redactat doar sub semnătură privată.

Notarul public trebuie să ceară înscrierea promisiunii în Cartea Funciară în aceeași zi în care este semnat actul sau, cel mai târziu, în următoarea zi lucrătoare. Notarea nu este o opțiune pe care dezvoltatorul și cumpărătorul o pot înlocui printr-o altă garanție.

O declarație pe propria răspundere, chiar dacă face referire la articolul 207 din Codul penal, privind înșelăciunea, nu oferă aceeași protecție. Spre deosebire de o simplă declarație, înscrierea în Cartea Funciară face dreptul cumpărătorului opozabil terților, inclusiv altor creditori sau persoane care ar putea revendica aceeași locuință.

De ce contează pentru credit

Notarea este importantă și atunci când vrei să cumperi locuința printr-un împrumut ipotecar. Banca are nevoie de certitudinea că poziția juridică a cumpărătorului este protejată dacă dezvoltatorul ajunge în insolvență sau faliment.

Atunci când promisiunea nu este înscrisă corespunzător în Cartea Funciară, instituția financiară nu poate verifica în aceleași condiții siguranța tranzacției. De aceea, un antecontract care înlocuiește notarea obligatorie cu o declarație a dezvoltatorului poate duce la respingerea finanțării.

Alte obligații pentru dezvoltatori

Legea stabilește și alte reguli înainte ca dezvoltatorul să poată promite vânzarea unei locuințe viitoare. În esență, apartamentele nu mai pot fi vândute doar pe baza unui proiect prezentat cumpărătorilor, fără ca dezvoltarea să fie autorizată și înregistrată în condițiile prevăzute de lege.

Printre măsurile introduse se numără și limitarea convențiilor de rezervare. Acestea pot fi încheiate pentru cel mult 60 de zile, iar suma solicitată pentru rezervare nu poate depăși 5% din prețul locuinței.

• Convenția de rezervare poate avea o durată de maximum 60 de zile.
• Suma achitată pentru rezervare este limitată la 5% din preț.
• Perceperea unei sume mai mari în acest scop poate fi sancționată.
• Folosirea avansurilor în alte scopuri decât dezvoltarea proiectului poate atrage o amendă de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.

Doar după îndeplinirea etapelor cerute de lege poate fi semnată promisiunea de vânzare, iar aceasta trebuie autentificată la notar. Reglementarea urmărește să reducă riscul ca mai mulți cumpărători sau creditori să aibă pretenții asupra aceleiași unități.

Termenele de aplicare

Prevederile nu au devenit toate obligatorii la aceeași dată. Din 11 decembrie 2025 se aplică obligația de notare a autorizației de construire și a promisiunii în Cartea Funciară.

Preapartamentarea și deschiderea cărților funciare individuale pentru locuințele viitoare au devenit obligatorii începând cu 8 martie 2026. Termenul a fost amânat pentru ca autoritățile să își poată adapta sistemele informatice.

Pentru proiectele aflate deja în derulare când legea a intrat în vigoare, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a oferit o soluție tranzitorie. Printr-o decizie din 10 decembrie 2025, ANCPI a stabilit că dezvoltatorul trebuie să depună o declarație autentică pe propria răspundere pentru înregistrarea sau actualizarea informațiilor referitoare la promisiunile semnate anterior.

Această declarație se aplică doar situațiilor anterioare intrării în vigoare a legii și nu reprezintă un înlocuitor permanent pentru notarea promisiunii. În cazul actelor noi, obligația înscrierii în Cartea Funciară rămâne valabilă, iar refuzul dezvoltatorului este un semnal de alarmă pentru cumpărător.